За 13 років діяльності ми постійно зіштовхуємось з шкідливими упередженнями, які заважають власникам квартир, продати свою нерухомість вигідно. Ці помилки роблять 80% власників. Можливо, ти впізнаєш саме себе!
Буде корисно для тих хто вже продавав нерухомість, так і новачкам, які продають квартиру вперше! 1. Я надто сильно люблю свою квартиру
Постійно зустрічаються власники:
- Та я цей ремонт робив для себе з якісних матеріалів: іспанська плитка, декоративна штукатурка, стеля гіпсокартон в 3 шари з підсвіткою!
- А ви знаєте скільки я віддав за шафу купе, а в мене кухня 7 000 $ коштувала.
- А знаєте який це хороший будинок? В сусідньому під’їзді живе двоюрідна тітка колишнього мера!
Ось тому і ціна на 20 000 $ вища ніж в аналогічних квартирах. Моя квартира тільки для справжнього поціновувача. Впізнали себе?
Є погана новина:
1. Ваша квартира для ринку просто товар і до цього товару діють всі економічні закони вільного ринку. Покупець вибирає раціонально, віддає свої кошти тільки за найкращий товар за співвідношенням ціна-якість.
Купує квартиру тільки після перегляду всіх наявних альтернативних пропозицій. Емоційних, спонтанних, дурних покупців квартир не існує, це не кофтинку купити. Людина 300 раз обдумає своє рішення перш ніж віддати кошти, які збирала 10 років.
2. В Хмельницькому постійно на продажу 2 000 квартир, конкуренція велика. Ви продасте тільки тоді, коли ваша квартира буде в діапазоні ринкових цін. Цей діапазон відомий всім учасникам ринку - покупцям, власникам, рієлторам. Досвідчений рієлтор з точністю в 500 $ може спрогнозувати за яку ціну буде продана ваша квартира.
Зазвичай у ринкового діапазону є мінімально можлива ціна - дешевше якої рієлтор не рекомендує вам продавати.
Є максимально можлива - ціна мрії, вище якої не купить жоден клієнт.
Обдурити ринкову ціну не вдається нікому! Власник або змириться з ціновим коридором і поставить ринкову ціну, або квартира не буде продана і через 3 роки, а зніметься з продажу. Звісно, це жорстоко по відношенню до власників, які закохані в свою квартиру і хочуть продати дорого. Та це та правда, яку ви маєте почути коли звертаєтесь до хорошого спеціаліста, яка збереже ваш час та нерви.
ВИСНОВОК:
Унікальних квартир не існує, завжди є конкурентна квартира вашій. На ринку нерухомості вже сформовані ціни на квартири по типу вашої, на цю ціну і орієнтуйтесь.
2. Я надто сильно люблю свою квартиру
У власників є і така позиція: “я за цю квартиру в 2012 році віддав 36 000 $ і ще 20 000 $ в ремонт вклав, дешевше 60 000 $ я її не продам”.
Проблема тут в тому, що нікого не хвилюють чужі обставини і колишні ціни. Станом на сьогодні ціна таких квартир з ремонтом може бути, скажімо, 38 000 $, і жодні молитви чи магічне мислення цей факт не змінять.
Це як з машинами: в салоні коштує 40 000 $, покатались тиждень - авто вже вживане і коштує 35 000 $, через 10 років - 18 000 $, через 15 років - це вже мотлох.
Так і з ремонтами, чи елітним статусом будинку. Ремонт свіженький і актуальний 2-3 роки, доки дизайнерські тренди не зміняться. Через 10 років ремонт виглядає застарілим, продати його покупцю як перевагу можна лише за 25% від витрачених коштів.
Елітність будинку теж відносна. Елітні будинки 2010-х зараз виглядають застаріло на фоні новітніх фасадів. Це неприємний факт, який потрібно визнати: доки ви щасливо жили в своїй квартирі 10 років, стан ремонту і статус будинку знецінились. Час бере своє. Продати вживане за ціною нового неможливо.
ВИСНОВОК:
Нова квартира та квартира в якій проживали це різні квартири, враховуйте це при формуванні ціни.
3. Я продаю по такій ціні, бо мені саме така сума дуже потрібна
Покупцям байдуже скільки грошей вам на щось не вистачає. В них завжди є варіанти:
- купити у більш мотивованого власника за адекватною ціною
- купити в забудовника на етапі будівництва, за найнижчою ціною, і почекати
- купити вже в зданому будинку і зробити ремонт
- купити з новим ремонтом, в якому ніхто не жив
- купити вторинку після алкоголіків за дешево, і з кумом зробити ремонт
Жоден з цих варіантів не передбачає віддати за товар більше ніж він насправді коштує. Правда в тому, що часто у власників немає іншого виходу: потрібно розїхатись, доплати немає, потрібно продати 3-х кімнатну і за ці кошти купити три однокімнатних. На жаль, це неможливо.
Такі квартири просто роками висять на продажу, об них збивають ноги рієлтори-новачки, та це просто втішання себе марними надіями. Ціну не обдуриш. Продаж можливий тільки в ринковому діапазоні.
Якщо у вас такий випадок - переставайте вірити в магію, лотерею, дурного покупця з грошима. Шукайте шляхи додаткового фінансування і відштовхуйтесь від реальних цін. Тільки такий підхід вирішує подібні патові ситуації.
ВИСНОВОК:
Є ціна по якій продавалась квартира, та ціна за яку була продана. А продана вона була за ринковою ціною, а не за ціною “мені так треба”. Тому не гайте час, формуйте ціну правильно.
4. Я сам визначив ціну, консультації мені не потрібні
Дійсно, якщо ви просунута людина, для вас не є проблемою проробити свою аналітику цін. Відкриваєте Дім Ріа, OLX, знаходите всі аналогічні квартири до вашої, виписуєте ціни, вираховуєте середнє значення, накидаєте 1 000 $ на торг - готово. Маєте обґрунтовану ціну.
Тільки є декілька проблем:
1. Сайти оголошень - це смітники, на яких зібрані квартири 3-х річної давнини, фейки, продані квартири, дублі. Реально є всього 2 000 квартир на продажу, а на сайтах розміщено 20 000 оголошень! Тільки 1 квартира з 10 варта вашого аналізу, 9 з 10 псують статистику і вводять в оману. Ви або переоціните квартиру, або недооціните.
2. В інтернеті всі квартири виставлені за максимальною ціною. Ця ціна - мрія власника, “хотєлка”. Саме такі ціни ви берете до уваги коли аналізуєте ринок, кажете собі: “ну, ні, моя таки найкраща з всіх наявних квартир” і виставляєте ще вищу ціну. Так робить кожен власник.
Результат: великий розрив між цінами на “вітрині” сайтів і цінами реальних угод в нотаріуса. Реальні ціни знають рієлтори з великих компаній. Через них за рік проходить 500-1 000 проданих компанією квартир. Вони бачать ціни справжніх угод, а не ту картинку, яка “намальована” на майданчиках з оголошеннями.
Неправильна оцінка шкідлива - ви або втратите час продаючи “яблука по ціні ананасів”, або втратите кошти недооцінивши свою квартиру.
ВИСНОВОК:
Завжди консультуйтесь з декількома професійними рієлторами, - це безкоштовно. Це унеможливить неправильну оцінку квартири.
5. Я виставив завищену ціну, мій покупець прийде і поторгується
Головне не продешевити. Хто розбирається в хороших квартирах, як от моя - буде торгуватись. Почну з більшої ціни, так вигідніше продам. Логіка, ніби, і вірна. Виходити на ринок завжди потрібно з запасом на торг. Тільки є момент! Цей запас на торг має бути адекватний. Зазвичай це 500-1 000 $ для середнього цінового сегменту. НЕ БІЛЬШЕ! Не 5 000 $, не 10 000 $, адже це зіпсує вам всю стратегію продажу, зробить з вашої квартири “залежаного пиріжка” і посміховисько для ринку. Продаж триватиме дуже довго і куплять її за дешево.
Всі квартири поділяються на типи нерухомості, кожен тип має свої цінові рамки. Це як автомобілі: є жигулі, є рено, є мерседес, є ферарі. В кожного своя ціна. Коли ви приходите на авторинок за мерседесом, погодьтесь, дивно бачити поряд жигулі, які коштують в таку ж ціну.
Та сама історія з квартирами. Якщо ви зробили запас на торг занадто великий - ви не попадаєте в поле зору ВАШИХ РЕАЛЬНИХ покупців. Їм ідеально підходить ваша квартира, та вони навіть не можуть уявити, що ви торгуєтесь на 5 000 $, всі ж торгуються максимум на 200-500 $, вони навіть не підуть на перегляд. Натомість, на вашу квартиру будуть приходити “багатенькі” покупці, з суттєво товстішим гаманцем, які перед цим дивились набагато крутіші варіанти, вони просто посміються з вас. Рієлтор “вигулює” їх і використовує вашу квартиру просто для порівняння, щоб продати ту “крутішу” квартиру. Така нехитра стратегія дуже розповсюджена. Такі власники втрачають час, потенційних покупців та гроші на своїх мріях про “багатого дурника”, який закохається саме в мою квартиру і купить за дуже дорого.
ВИСНОВОК:
Вірно виставлена ціна - запорука успішного продажу.
6. Я нікуди не поспішаю, давайте промацаєм ринок
Тут є проблема. Якщо ви не поспішаєте, вам не принципово чи продати квартиру сьогодні, чи через рік - може вам насправді і не треба продавати квартиру.Практика показує, що так і є. Більшість “неквапних” власників просто не мають реальної мотивацію для продажу. Або немає проблеми, яка вирішується продажем, або немає бажаної мрії, для якої потрібний продаж, або немає доплати для реалізації цих задумів.
Суть одна: не поспішаєте, добре подумайте чи вам дійсно варто продавати. Мотивація “та мені просто нудно, раптом куплять за космічну ціну” - це не мотивація. Ви просто виставите на продаж, вам зіпсують нерви, через 2 роки знімете з продажу.
Досвідчений рієлтор буде відмовляти вас від продажу, якщо побачить, що факт продажу вам нічого не вирішує в житті, і насправді, не потрібен. До таких порад варто прислухатись.
ВИСНОВОК:
Спершу ніж продавати квартиру визначтесь зі своєю ціллю, ви маєте чітко усвідомлювати для чого ви продаєте квартиру.
7. Я продаю квартиру в такому стані як є
Неправильна відповіть, сідайте, двійка!) Ніхто не каже приховувати щось і дурити покупця. Є нормальна практика передпродажної підготовки. Квартира має бути ідеально прибрана, без зайвих речей, тих які викликають негативні асоціації. Без сторонніх запахів, без відвислих шпалер, без згорілих лампочок, без розвішаної білизни. Ваша квартира в момент перегляду потенційним покупцем має бути краща ніж будь-коли. Це зоряний час вашої квартири! Навіть на Новий Рік вона може бути не така охайна, як на момент показу. Підготовлена квартира додасть до ціннику 500-2 000 $. Погодьтесь, непоганий чек за генеральне прибирання вихідного дня.
Працює це так: покупець за перших 15 секунд підсвідомо оцінює вашу квартиру і відразу ставить ярлик: “ні, в такому я себе не бачу” або “це може бути моє”. Якщо ви програли цю 15 секундну презентацію - покупець втрачений, він навіть не буде слухати всі ті переваги, які варто побачити за всім цим гармидером.
Рієлтор може вам швидко вказати на що потрібно звернути увагу, щоб від вашої квартири був WOW-ефект. Перш ніж показувати квартиру покупцям проконсультуйтесь з спеціалістом або пошукайте відповідні інструкції в Інтернеті.
ВИСНОВОК:
Підготовка квартири до продажу це важливий етап, не нехтуйте ним.
8. Я не ціную покупців, щодня телефонує купа охочих купити
Є проблема. Телефонують переважно рієлтори, офіс-менеджери агентств нерухомості. Ці дзвінки потрібні щоб додати вашу квартиру в базу. Часто рієлтори прикидаються покупцями. Інколи навіть приходять на перегляд квартири з фейковими покупцями - просто беруть колегу в якості покупця щоб з вами познайомитись.
Навіть з реальними покупцями не все так просто. Є покупці на вигулі - в них немає грошей, вони прицінюються. Є покупці, які досліджують конкурентів, щоб виставити свою квартиру за правильною ціною. Є покупці, які морально не готові купити, вони тільки вийшли на ринок.
Жахливо? Так і є. Та вам краще це знати і розбиратись в типажах. Так ви ЦІНУВАТИМЕТЕ реального покупця: з грошима, морально готового, адекватного в цінових пропозиціях. Такі люди дійсно купують. Задача не відлякати, на забути, не нахамити.
Працюєте з рієлтором - це його задача. Він має відчути типаж покупця і довести намір до результату. Продаєте самі - фіксуйте всі покази, всі контакти, всі імена реальних покупців, посередників, записуйте їхні пропозиції та зауваження. Заведіть блокнот.
Ви “король ситуації” в перший день, через 2 місяці, коли від вас відстануть всі надзвонювачі, коли вас всі додадуть в базу і забудуть, можливо, саме той перший “дядько в жилетці”, який вам запропонував завтра оформити якщо буде знижка, і був найбільш реальним покупцем.
ВИСНОВОК:
Цінуйте кожен контакт. Це ваша робота, якщо вже ви вирішили самостійно зайнятись продажем. Досить часто перший клієнт пропонує найбільше.
9. Я не продав квартиру в перший день показів
А може й добре що не продали в перший день? Якщо ви виставили ціну і вийшли на продаж без попередніх консультацій із спеціалістами, може бути, що ви продешевили з ціною.
Як це зрозуміти? Всі беруть, ніхто не торгується. Всі вишиковуються в черги і влаштовують розбірки хто перший прийшов. Смішно? Не зовсім, цей цирк оплачуєте ви своїми недозаробленими коштами.
Краще не експерементувати із самодіяльністю. Проконсультуйтесь з пофесійними агентствами нерухомості, хай сформують для вас стратегію продажу. Це безкоштовно.
Якщо ж ви все зробили вірно: вибрали хороше агентство, проконсультувались із спеціалістом, сформували стратегію, підготували квартиру. Настає день показів і ви бачите таку саму картину: ажіотаж, всі беруть. Може не треба продавати в перший день? В такому випадку це помилка.
Цей ажіотаж - результат правильної роботи агентства, яке в короткий проміжок часу змогло обдзвонити всіх потенційних покупців, зацікавити їх. Залучити всіх партнерів і весь цей попит сконцентрувати на один час.
В таких запланованих ажіотажах озвучуються найкращі цінові пропозиції. Це попит першої хвилі, якщо ви його зловили - вам пощастило, продавайте. Цей попит це всі наявні, вигуляні по квартирах, мотивовані покупці, які є зараз на ринку. Вони всі є в рієлторських базах, тому такий швидкий результат.
Попит другої хвилі - це всі нові покупці, які тільки виходять на ринок, їм потрібен час для адаптації і прийняття рішення. Якщо ви пропустите попит першої хвилі, продаж затягнеться на кілька місяців.
Якщо у вас немає продажу більше як 4 місяці - це не нормально. Або у вас поганий рієлтор, або у вас завищена ціна, або сама квартира потребує від вас трошки зусиль. Одним словом, є над чим працювати.
ВИСНОВОК:
Формування ціни це серйозне питання, від цього залежить успіх продажу. Наполегливо радимо звернутись до спеціаліста, щоб визначитись з ціною.
10. Я завжди присутній на показах
Якщо продаєте самостійно - це ваша безпосередня задача. Якщо вашу квартиру продає професійний рієлтор - ви там не потрібні. Ви будете заважати. Краще дайте ключі рієлтору, хай просто звітує про кожен показ. Звісно, крім випадків коли ви там проживаєте.
Справа в тому, що більшість покупців відразу визначають власника, як об’єкт свого впливу. Починають показово критикувати квартиру, підраховувати витрати на повну переробку ремонту, розповідати про дешевші квартири… От вся ця вистава, яку ви можете уявити, особисто для вас влаштована і через вашу присутність розігрується! Коли показ без власника - гри немає, рієлтор відразу виводить покупців на конкретний діалог.
Квартири, де немає власників, продаються дорожче. Не завжди власник має достатньо сили волі і переговорних навиків, щоб протистояти нагленькому покупцю-жартівнику.
ВИСНОВОК:
Бережіть свої нерви та гроші. Якщо вже довірили продаж спеціалісту - не втручайтесь там, де це шкодить.
11. Я продам квартиру без рієлтора
Не пускаю рієлторів на покази, інформацію ніяку не даю, я максимально потайниий, бо от така я людина.
Це максимально дивна позиція! Чому?
1. Власник в більшості випадків не платить комісію рієлтору. Ви озвучили ціну - рієлтор привів вам покупця. Допоміг підготувати документи, підписав завдаток, перевірив, проконтролював у нотаріуса і все це БЕЗКОШТОВНО. Саме тому більшість угод укладаються через агентства нерухомості. Просто це вигідно власнику.
2. Це максимально підозріло для покупців. Чому ви не працюєте з рієлторами якщо всі знають, що власникам це вигідно? Відповідь тільки одна - у вас проблемна квартира. Професійні рієлтори мають штатних юристів, якщо є проблема - її помітять, а так ви шукаєте простачка, який “без рієлторів” поведеться на проблемний об’єкт. Ось так оцінюють покупці завзяте бажання власника продати без рієлторів.
3. Більшість ринку під великими агентствами нерухомості. Це факт. Велика кількість грошей і роботи вкладені в формування бази покупців. Ці покупці не шукають самі. Вони повністю покладаються на те, що пропонує їхній “сімейний” рієлтор, через якого вже купили 4 квартири і продала дві. ВИ НІЯК НЕ ВИЙДЕТЕ на цих покупців, бо вони не шукають на майданчиках, вони чекають дзвінка від свого рієлтора.
Якщо не працюєте з рієлторами - більшість покупців просто не бачать вашу квартиру. Це ніби ви на величезному ринку купили кіоск в найгіршому тупіковому місці, де майже не ходять люди і бідкаєтесь, що немає продажів!)
ВИСНОВОК:
Продавати самому невигідно для власника. Коли це принципова позиція - це насторожує покупця.
12. Я просто подав оголошення в інтернеті
Цього недостатньо. Це окрема робота, за яку ви відповідальні і вона тільки починається з подачі оголошення. Ваше оголошення одне з 20 000 аналогічних. Майданчики OLX та Дім Ріа постійно оновлюють оголошення рієлторів, їх там неймовірна кількість. Ваше ж оголошення вже завтра буде на 37 сторінці в пошуку.
Крім подачі реклами вам потрібно обговорювати з кожним бажаючим всі деталі, домовлятись на перегляд, бути там присутнім, розібратись з оцінкою квартири, перевірити на обтяження квартиру і себе, підготувати договір завдатку, підготувати квартиру до продажу.
Якщо це для вас не є щоденна практика - ви будете нервувати, у вас будуть питання, десь ви наробите помилок, десь прийдеться наймати юристів.
Альтернатива - доручити це професійному агентству нерухомості. Тоді це все їхні проблеми, а не ваші. Якщо вирішили пройти цей шлях самостійно - налаштуйте себе на затрати часу, грошей та нервів. Вам прийдеться в це все зануритись.
ВИСНОВОК:
Просто поданого оголошення недостатньо для продажу квартири. Якщо ви не компетентні в продажу нерухомості, - зекономте свій час та доручіть продаж спеціалісту.
13. Я не перевіряю квартиру та себе на обтяження, там все чисто
А якщо ні? Якщо є заборона на продаж, або є якісь юридичні моменти по співвласнику, які унеможливлюють продаж або роблять його не таким швидким?
Ви підписали завдаток, взяли кошти, передали їх за іншу квартиру, а тут таке! Втрачаєте завдаток і мусите компенсувати неустойку. Історія з втратою 2-3 тис $ через необізнаність типова.
Завжди наполягайте на перевірці перед завдатком. Продаєте самі - зверніться до юриста чи нотаріуса. Це серйозна справа, там є безліч моментів, про які ви можете не знати.
ВИСНОВОК:
Підготовка документів це найважливіший етап під час продажу. Впевнитись що всі документи в порядку - ваш обов’язок.
14. Я не працюю з кредитними покупцями
Виплати по державних програмах, єОселя, кредити - це все страшно і ризиковано? Краще з цим не зв’язуватись? Якщо ви уникаєте найменших складностей - вам краще взагалі не починати продаж квартири.
Кредитні покупці часто рятують найскладніші об’єкти, які вже роками припадають пилом на ринку нерухомості. Якщо вам пощастило і ваша квартира ідеально підходить під державну програму - звісно погоджуйтесь. Зазвичай такі покупці менш перебірливі, вони не торгуються, погоджуються на ваші умови.
Від вас лише трішки складніший процес переоформлення. Та, якщо ви продаєте з агентством нерухомості - вам все організують і підкажуть. Агентства проводять ці угоди в великих кількостях, вони знають всіх менеджерів банку, знають процес подачі та погодження квартири, організують все без втрат і ризиків для вас.
Якщо самостійно закриваєте таку угоду - не лінуйтесь, проконсультуйтесь з банком, нотаріусом, юристом, підпишіть коректний договір завдатку. Це займе час, та краще вже побігати кілька днів ніж відмовити вигідному покупцю та продавати ще пів року, і продати за “живі гроші” але на кілька тисяч дешевше.
ВИСНОВОК:
Кредитні покупці найбільш неперебірливі покупці, з якими насправді не так багато клопотів як здається. Звичайно, якщо ви володієте з усіма аспектами кредитних угод.
15. Я власник і я не торгуюсь
Ви на ринку і ви не торгуєтесь? Здається, ви обрали невдале місце щоб показати свої принципи. Більшість квартир продається з торгом. Це може бути 100-200 $, може бути 500-2 000 $. Та торг має бути. Це така норма ввічливості під час переговорів з покупцем.
Якщо ви принципово не торгуєтесь, не залишаєте вбудовані меблі, не йдете на жодні мінімальні поступки - ви неприємний власник. Покупці шукатимуть можливість вийти з таких переговорів.
Якщо буде якась мінімальна проблема під час підготовки до продажу - покупці відмовляться.
Не варто при такій високій ціні питання бути надто принциповим в несуттєвих питаннях. Вам простіше подарувати покупцям тумбочку чи скинути 100 $ і закрити угоду.
ВИСНОВОК:
Продаж квартири це завжди компроміс. Не варто гнути свою лінію аж до втрати людяності, чи провокувати конфлікти.
16. Я домовлюсь з покупцям на чесному слові, для чого ще якісь договори підписувати
Ніколи не робіть такої дурниці! Власник зацікавлений в отриманні завдатку і в правильному оформленні договору. В договорі мають бути обговорені всі умови продажу: терміни, що залишається, коли виписка, хто платить податки та послуги нотаріуса.
Якщо ви цього не зробили - дуже велика ймовірність, що угода не відбудеться. Покупця можуть переманити на іншу квартиру. Покупець може морочити вам голову 2 місяці і без жодних компенсацій відмовитись. Ви можете прийти на угоду і вас просто поставлять перед фактом, що їм не вистачає 1 000 $. Ви можете погасити всі борги, переробити тех.паспорт, взяти довідки, замовити дорогу експертну оцінку - а покупець просто передумав. В той час як ви дали завдаток за іншу нерухомість.
Таких випадків безліч, які об'єднує людська простодушність - подивитись в чесні очі і вдарити по руках. Так справи можна робити з друзями і ріднею. Коли маєте справу з чужими людьми - договір завдатку має бути обов'язково.
ВИСНОВОК:
Убезпечте себе фізичним договором завдатку, це набагато надійніше ніж звичайне потискання рук.
17. Я з кумом домовився, він в мене купить
Найгірші покупці вашої нерухомості це родичі, друзі, знайомі. Зрозумійте, ви ніколи не продасте їм за вигідною для вас ціною чи на вигідних умовах.
Всі фантастичні історії, в яких люди “за дарма” купують квартиру, починаються з фрази: “Та в мене кум є, він не розбирається в цінах, ми на рибалці були, так я йому і кажу…”
Якщо ви бачите в собі благодійника, щедру людину, яка готова допомогти друзям за рахунок своїх втрат - питань немає.
Та, якщо ви хочете продати за максимальною ціною - свої покупці не ваш варіант. Ви не продасте їм дорого, це ризик посваритись з близькою людиною. Ви змушені будете йти на розтермінування, чекати місяцями доки вони дозбирають. На вас перекинуть і нотаріальне оформлення, і податки, і оцінку, вмонтовані меблі прийдеться подарувати і ще й з переїздом ви будете першим помічником.
Найгірше: наступних 10 років ви будете чути постійні скарги. Бо ж їм там все переробляли, бо ж там все було паршиво зроблено, та і купили вони дорого, і сусіди там скандальні, а про жару літом ви не попередили, і ще ота тумбочка під умивальником розбухла…
Найгірший покупець - свій покупець. Щоб позбутись відчуття, що вас можуть надурити свої - проконсультуйтесь з декількома хорошими рієлторами. Так ви хоч будете спокійні за ціну. З рештою негативних факторів ви можете і змиритись, якщо вже маєте намір допомогти знайомим.
ВИСНОВОК:
Перед тим як продати квартиру знайомим, впевніться, що ця угода вигідна для вас. Залучіть спеціаліста, щоб допоміг вам сформувати оптимальну ціну продажу.
18. Я працюю з рієлтором, який мені не звітує
Величезна перевага роботи з рієлтором - доступ до первинної, правдивої інформації. Є база, в ній чітко видно скільки реальних квартир на продажу в вашому ЖК, на яких вони поверхах, які ціни там виставлені. Ви бачите своїх конкурентів. Ви чітко розумієте що робити з ціною. Це вже мінус одне переживання.
Ви передали ключі, покази йдуть, після кожного показу вам рієлтор звітує про клієнтів: що це за люди, що сподобалось, що ні, яку ціну пропонували, конкретні вони, чи придивляються. Так ви контролюєте продаж. Це нормальний перебіг співпраці!
Немає показів - запитайте в чому справа, ви постійно маєте бути на зв’язку. Якщо про вас забули, ви не знаєте ні ситуації по конкурентах, ні по трафіку показів на квартирі, що тоді робить ваш рієлтор? Може бути що нічого. Тут варто задуматись чи це, часом, не рієлтор з 90-х.
ВИСНОВОК:
Звіт сприяє розумінню яка насправді ситуація з продажем вашої квартири. Професійний рієлтор зацікавлений в наданні інформації які дії були виконані для продажу, працюйте саме з такими.
19. Я працюю з дурнуватим рієлтором, але вже куди я дінусь, його порадили
Буває і таке. Вам порадили, ви не розібрались, підписали договір, результату немає, звітів немає, людина не бере слухавку, хамить, всіляко зламує вам продаж. І це ваш рієлтор, який би мав вирішувати ваші проблеми, а не створювати.
Страва в тому, що рієлторська послуга це не якийсь фіксований стандарт.
Рієлтор який продає в рік 50 квартир, який працює у великому агентстві, який має базу покупців, має юридичні навички, може вирішити ваші проблеми - це класний рієлтор.
Та, на жаль, є рієлтори з 90-х. Це люди, які вдень працюють таксистом, ввечері квартирку показали, завтра туристів повезуть в Карпати, через тиждень в них якась халтурка. Такі ділки працюють без агентства, або це агентство з 2-3 людей, офісу в них немає, досвіду в складних угодах немає, бази покупців немає, реклами платної не роблять. Єдине що є - харизма і пусті обіцянки.
Зазвичай рієлтор з 90-х “промишляє” орендою, продаж трапляється кілька разів на рік. Коли в їхні обійми попадає наївний власник, вони роблять все, щоб продати квартиру самостійно.
Фактично вони крадуть квартиру з ринку. Жоден інший рієлтор не приведе вам покупця, бо ваш “ділок” не хоче ділитись. Та і продати він не може. Тому ви і слухаєте місяцями байки про тяжкі часи на ринку нерухомості. Побачили щось схоже з вашим рієлторм - розривайте договір. Шукайте адекватних спеціалістів.
ВИСНОВОК:
Ви самі обираєте хто буде продавати вашу квартиру, і це має бути професійна людина.
20. Я працюю з багатьма рієлторами
Це природнє бажання, ви подали оголошення, вам зателефонувало 23 рієлтора, з них 10 вам навіть сподобались як люди. Чому б не працювати зі всіма? Для чого ображати інших учасників ринку своєю відмовою?
Якщо ви працюєте зі всіма - вашим питанням не займається ніхто. Жодний топовий спеціаліст не буде в повну силу працювати з квартирою, яка є у всіх, це просто невигідно. Можна вкласти багато часу в продаж, вибігати туди 20 показів, а продасть рієлтор, який вперше туди потрапив.
Про такі квартири ринок швидко забуває. Вони ніби і є в базі у всіх агентств, та показів мало.
Справа в тому, що квартир багато, продаються ті, в яких є свій персональний піар-менеджер. Це рієлтор, з яким ви підписали ексклюзивний договір. Він усвідомлює свою відповідальність, цінує ваші майбутні рекомендації, працює на репутацію. Натомість ви працюєте тільки через нього. Це найкращий формат співпраці. У вас фактично є людина із середини рієлторського бізнеса, яка не дає ринку забути про найкращу квартиру.
ВИСНОВОК:
Скористайтесь шквалом дзвінків в перший тиждень та придивитіться до агентств, виберіть найкраще, з ним і поглиблюйте співпрацю.
21. Я продаю з квартирантами
Мені шкода людей, давно там живуть, якусь копійочку зароблю поки квартира продаватись буде.
Це помилка, яка дуже дорого вам коштуватиме! Квартиранти в більшості випадків зацікавлені в тому, щоб ваша квартира не продалась. Їм не вигідно переїжджати, шукати іншу, суттєво дорожчу квартиру.
Майже завжди квартиранти влаштовують саботаж: їм не виходить показати, вони не вдома, вони максимально хамовиті, вони критикують квартиру, вони смажать мойву перед показом, розкидають речі, відкривають вікна на шумну дорогу, погрожують, що нікуди не переїдуть. Це завжди одна і та ж історія.
Такі квартири ніхто не хоче, ціна падає, власник втрачає недозароблені 2-3 тис $. Заради чого? Щоб квартиранти пожили комфортно ще 5 місяців?
Вихід простий: висиляєте квартирантів, готуєте квартиру до продажу, усуваєте наслідки проживання квартирантів, можливо, робите косметичний ремонт. Все, тепер ваша квартира готова продатись за максимально вигідною ціною.
ВИСНОВОК:
Ви зацікавлені продати вашу квартиру, квартиранти ні. Тому виселіть квартирантів, підготуйте квартиру і тільки тоді розпочинайте продаж.
. Потрібна допомога з продажем?
Команда АН OSNOVA з радістю допоможе ❤️
Comments